Предоставление жилой недвижимости в аренду может приносить владельцу определенный доход, который способен стать существенным подспорьем для семейного бюджета. Особенно, если учесть растущий спрос на съемное жилье среди тех, кто такового на данный момент не имеет. Однако некоторые ошибки со стороны арендодателя могут стоить последнему нервов, времени, а, кроме того, последствия некоторых ошибок вполне способны превратить потенциальный источник дохода в источник проблем и убытков.
Что должно быть в договоре
Это просто одна из тех вещей в жизни. Вы платите, потому что вам нужно. Но только потому, что вы обязаны платить арендную плату, это не значит, что вы не можете сказать, в какой именно форме будет ставка! Когда вы в последний раз хотите, чтобы вы договорились о своей аренде, но не знали, с чего начать? Не бойтесь больше, потому что на вашем пути идет целый ряд информации и практических рекомендаций.
Минимизировать ущерб позволяет страхование
И чтобы вы не отвергли это рассуждение с мыслью: Э, мне действительно не нужно экономить деньги, что плохо. Экономия на аренде не только оставляет вам больше денег, чтобы тратить, как вы хотели бы, но также может улучшить ваши отношения со своим домовладельцем. Если сделать это почтительно и спокойно, переговоры о вашей аренде могут быть отличным способом напомнить арендодателю, что вы хороший арендатор, и открыть более сильную и более открытую линию связи. Если вы обеспокоены тем, что вы не получаете значения за сумму, которую вы платите, проведение переговоров может быть отличным способом облегчить ваш разум, выяснив, какие варианты доступны вам и выработаете беспроигрышную ситуацию.
- Говорите об увеличении финансовой свободы!
- Улучшенные отношения.
- Лучшее значение.
Эксперты портала RealtyPress.ru в рамках настоящей статьи рассматривают наиболее распространенные ошибки, которые продолжают иметь место среди владельцев недвижимости, желающих заработать на сдаче своих квартир. Информация может оказаться весьма полезной для тех, кто готовиться предоставить свою жилплощадь арендаторам впервые, также некоторые рекомендации будут весьма кстати для арендодателей, которые уже давно принимают оплату от своих квартирантов.
Если вы отождествляете со второй причиной, знайте, что переговоры об аренде или что-то еще в жизни не должны быть неряшливыми, если вы справляетесь с этим, как с приличным человеком. Это просто разговор, чтобы выработать новую улучшенную ситуацию как для арендатора, так и для арендодателя, и нет ничего плохого в этом. Если первая причина - это то, что удерживает вас, не бойтесь! Вот что мы здесь, чтобы помочь вам в этом посте, поэтому продолжайте прокручивать.
«Когда» переговоров по аренде. Независимо от того, насколько сильно вы хотите снизить арендную ставку или получить большую ценность за то, что вы платите, время и ситуация являются одними из наиболее важных ключей в успешных переговорах. Если вы не успеете это сделать правильно, вы не поймете это правильно. Итак, вот некоторые из лучших моментов для переговоров о вашей аренде.
Нужен ли договор
Сдача квартиры в аренду является гражданско-правовым отношением, а все подобные отношения лучше всего фиксировать на бумаге, поскольку недопонимание между сторонами легко может стать причиной судебных разбирательств. В договоре необходимо максимально подробно прописать все аспекты взаимоотношений с квартирантами (некоторые из взаимоотношений будут рассмотрены ниже), дабы разрешение недоразумений в судебном порядке было быстрым и безболезненным для владельца недвижимости.
В конце месяца, когда давление на домовладельцев на поиск арендаторов, если вы ищете новое место. За несколько месяцев до истечения срока аренды, если вы ведете переговоры о своем текущем месте. Многие помещики готовы договориться, если они знают, что им не придется искать другого арендатора в ближайшие 12 месяцев. Это самый трудный сезон для помещиков, чтобы найти арендаторов, и вы будете больше владеть переговорами.
- Когда вы знаете, что можете оставаться дольше.
- Зимой, если вы ищете новое место.
На чьей стороне может оказаться суд, предсказать достаточно непросто, ведь результат зависит не только от того, кто в действительности прав, но также и от того – насколько убедительными были представленные аргументы, кто может позволить себе грамотного адвоката, пр. Так, если решение суда принимается в пользу квартиранта, это может стать для арендодателя причиной убытков в виде всевозможных штрафов или компенсаций, что, естественно, снижает прибыльность аренды. Кроме того, отнимается время, необходимое для посещения судебных заседаний и расходуются денежные средства на оплату услуг юристов.
Да, но важно знать, что это не ограничивается только долларами; он рассчитывает на удобства и преимущества тоже! И это пригодится, особенно когда вы ведете переговоры с большим имуществом; они, как правило, менее склонны вести переговоры о фактической цене аренды и, скорее всего, будут предоставлять дополнительные преимущества.
- Бесплатная парковка.
- Новые апгрейды в вашу квартиру или стену с акцентом.
- Свободное хранение.
- Отклоненные членские взносы в спортзал, если это применимо.
Размышляя над тем, стоит ли заключить договор, необходимо понимать, что аренда недвижимости предполагает оплату налога, а наличие договора является доказательством получения прибыли. То есть, договор имеет смысл заключать в тех случаях, когда владелец недвижимости исправно платит налог с аренды, иначе договор может превратиться в инструмент давления на арендодателя – недобросовестные квартиросъемщики могут попросту шантажировать владельца квартиры обращением в налоговую службу. Как правило, подобное случается, когда у квартиранта нечем платить, и он не торопится с выездом, требуя дать ему еще месяц-другой на поиск нового жилья.
Вот несколько советов для «как». Узнайте, какие другие здания в вашем районе взимают плату за ситуации, подобные вашим. Мало того, что это будет поддерживать вас, предоставляя вам номера для работы, но это также даст вам гораздо больше уверенности в себе, зная, что то, о чем вы просите, разумно. Если вы ведете переговоры о новой аренде, пусть это закончится летом, а не зимой. Опытные арендаторы знают, что большинство людей двигаются летом, когда школа уходит, погода лучше, а графики более гибкие. Предоставляя арендную плату в дате окончания лета, арендодателю будет намного легче найти нового арендатора, чтобы заполнить ваше место, что делает его гораздо более вероятным, что они будут готовы вести с вами переговоры. Предложите оплатить арендную плату за несколько месяцев, если ваш арендодатель снизит цену. Идите с уверенностью и знанием того, что именно вы хотите, и тем, что вы готовы отказаться. Если вы четко понимаете, что хотите, весь процесс может идти гораздо плавно, потому что вы не будете постоянно возвращаться туда и обратно на миллион различных вариантов, которые могут или не могут действительно работать для вас. Обратитесь к своему домовладельцу, чтобы сообщить им, что вы хотите поговорить с ними. Вместо того, чтобы просто заманивать их своей просьбой, вежливо сообщите им, что вы хотели бы поговорить о своей аренде и попросить организовать хорошее время. Имейте свои ресурсы с собой. Если вы видите лучшую цену в других зданиях, распечатайте эти макеты и цены. Если вы являетесь идеальным арендатором, который всегда платит арендную плату вовремя, у вас есть документы об арендных платежах. Независимо от того, что вам нужно для создания вашего дела, имейте это с собой на случай, если ваш домовладелец захочет напоминания или ссылки. Это сводит к минимуму аргументы и дает вам лучшую основу для вашего разговора. Представьте, как ваши переговоры будут полезны для вашего домовладельца, а также для вас самих. Если вы точно определяете, как новая ситуация будет полезной для вас обоих, это уменьшит любую возможную напряженность и, скорее всего, будет успешным. Начните с исследования. . Когда дело доходит до переговоров о вашей арендной плате, существует действительно одно правило: сохранить человечество.
Минимизировать ущерб позволяет страхование
Сдавая квартиру в аренду, не следует забывать о том, что имеется определенный набор рисков, которые несет именно владелец квартиры, а не арендатор. Например, по вине квартирантов может возникнуть пожар, жильцы могут затопить соседей, причем, взыскать убытки с арендаторов бывает довольно проблематично (хотя бы по той причине, что у них отсутствует какое-либо имущество).
Помните, ваш домовладелец - настоящий, живой человек. Хранение этого в авангарде вашего ума поможет вам создать гораздо более эффективный план, поможет вам придумать, как ваш план может принести пользу вашему хозяину и дать вам больше чувства цели и уверенности в ваших разговорах. Независимо от того, получаете ли вы то, что вы делали, менее важно, чем сохранять свое самоуважение. Подготовьтесь, выясните, что действительно важно для вас и почему, и просто делайте все возможное! Если это не сработает с первой попытки, помните.
Успех не является окончательным, неудача не является фатальной: это смелость продолжать, что считается. -Уинстон Черчилль. Чтобы дать вам наилучшую возможность окупить потенциальных помещиков, вам нужно быть готовыми, профессиональными и вежливыми. Вы входите в первый раз, и вы провели много выходных, ища место. Вы, наконец, найдете тот, который идеально подходит для вас, но еще 20 человек ждут квартиры. Теперь вы начинаете паниковать, задаваясь вопросом, что вы можете сделать, чтобы выделиться как идеальный будущий арендатор.
В этом случае, независимо от наличия договора с квартирантами, возмещать убытки соседям (а то и нести более серьезную ответственность), придется владельцу квартиры. Кроме того, арендаторы в этом случае могут просто оперативно съехать, предоставив хозяину разбираться с последствиями самостоятельно. Известны также случаи, когда подобные проблемы возникают в момент выезда квартирантов и причиной этих проблем является сведение счетов в случае возникновения недопонимания в отношениях между сторонами.
Но, во-первых, вам нужно понять, что ваш будущий арендодатель заботится только о трех вещах: вы платите арендную плату вовремя, чтобы не разрушать квартиру и что вы не создаете проблем с вашими товарищами-арендаторами или не дай бог, закон. Если бы вы арендовали раньше, у вас будет «аренда резюме» - ссылки от предыдущих домовладельцев, подтверждающие, что вы великий, ответственный арендатор. Увы, у вас его нет, поэтому вместо этого вы должны вести себя таким образом, чтобы произвести впечатление на вашего будущего хозяина.
Посмотрите только на места, которые вы можете себе позволить
Вот шесть стратегий, которые помогут вам сделать ваш случай. Задача хозяина № 1 - убедиться, что вы можете заплатить арендную плату. Выиграйте потенциальных домовладельцев, зная максимальную арендную плату, которую вы можете себе позволить на свой доход, - и смотрите только на эту сумму или под нее. Чтобы рассчитать свой лимит, вам нужно сначала выяснить, сколько вы зарабатываете в год, включая все источники дохода. Затем возьмите свой общий годовой доход и разделите его на 40, чтобы определить целевую ренту.
Единственным способом избежать неприятностей является оформление страховых полисов, покрывающих перечисленные риски. К сожалению, владельцев квартир, страхующих свое жилье при сдаче в аренду, можно пересчитать по пальцам.
Регистрация
Аренда квартиры подразумевает проживание в ней посторонних лиц в течение некоторого времени, а, с точки зрения законодательства, гражданин должен быть зарегистрирован по месту проживания. К сожалению, ответственность за регистрацию ложится на плечи владельца квартиры, который обязан взять паспорта жильцов и оформить временную регистрацию, квартирантам отсутствие регистрации практически ничем не угрожает. Этот факт также может использоваться арендаторами в качестве инструмента давления.
Если это число равно или превышает сумму, которую вы планируете платить в ежемесячной арендной плате, вы в отличной форме. Наличие достаточного дохода для сдачи в аренду - это только первый шаг. Почти каждый потенциальный арендодатель также рассмотрит ваш кредитный рейтинг. Здесь эти несколько поздних платежей по кредитным картам в колледже могут вернуться, чтобы укусить вас. Если у вас есть несколько недостатков в вашей кредитной истории, в идеале, вам нужно будет объяснить посредственный кредитный рейтинг до того, как хозяин обнаружит его.
Подготовка квартиры
Наиболее частая ошибка, которую допускают владельцы квартир при подготовке квартиры к сдаче, связана с проведением ремонта. Естественно, привлекательность квартиры, которая на момент сдачи находится в опрятном состоянии, возрастает. Однако не стоит слишком усердствовать и делать дорогой ремонт, надеясь за счет этого назначить более высокую арендную плату. На цену аренды влияет не только качество ремонта, стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и еще целым рядом факторов.
Когда вы поднимаете кубики, объясните, почему и как эти обстоятельства изменились. В то время как множество услуг позволяет вам проверить свой кредитный рейтинг за определенную плату, федеральное правительство позволяет вам проверять свою кредитную историю один раз в год с каждым кредитным бюро бесплатно. Вы захотите сделать это, прежде чем начинать искать, поэтому у вас есть время, чтобы начать восстанавливать любой урон.
Большинство домовладельцев взимают плату даже до вашего одобрения. Удостоверьтесь, что у вас достаточно денег, накопленных для покрытия этих расходов. Плата за подачу заявки и является наиболее распространенным предварительным утверждением. Другие сборы могут включать в себя комиссию за проверку чека, депозиты домашних животных, разрешения на парковку, комиссионные брокера и, в некоторых случаях, даже арендную плату за последний месяц. Большинство упомянутых выше сборов возвращаются в случае, если вы в конечном итоге не перейдете в собственность, хотя плата за подачу заявки обычно не подлежит возмещению.
Кроме того, есть рынок, который определяет примерную цену, исходя из спроса и предложения. Поэтому, например, шикарный ремонт не сможет обеспечить спрос при высокой цене, если в подъезде грязь или отсутствуют места для парковки автомобиля, ремонт должен соответствовать статусу и рыночной цене аренды на схожие квартиры. Кроме того, не стоит делать ремонт сообразно своему вкусу, поскольку он может просто не соответствовать вкусу предполагаемой аудитории, а терять клиентов просто потому, что последним не нравится экстремальный цвет обоев, несколько неосмотрительно.
И ваш будущий арендодатель захочет увидеть заявление банка, чтобы доказать это. Предупреждение: если у вас очень плохой кредитный рейтинг или нет кредитного балла, вам может потребоваться предоплата за несколько месяцев аренды, чтобы высадить квартиру своей мечты на жесткий рынок аренды.
Составление грамотного договора
Первые три подсказки пойдут вашей ногой в дверь, но вам все равно придется убедить вашего будущего арендодателя, что вы позаботитесь о квартире ответственно. Здесь первое впечатление имеет значение. При посещении квартиры и встрече с арендодателем или его представителями обязательно одевайте красиво. Нет порванных обрывов или старой одежды для упражнений. Рассмотрим одежду, которую вы носите, чтобы встретиться с родителями вашего значительного друга в первый раз. Для парней деловая случайность не переборщила; хорошая рубашка с пуговицами с чистыми брюками или хаки может произвести отличное первое впечатление.
Таким же образом необходимо спланировать комплектацию квартиры необходимой мебелью и бытовой техникой. Например, цена бюджетной квартиры не может сильно увеличиться, если владелец предоставит квартирантам дорогую бытовую технику, а в результате порчи этой техники хозяин рискует потерять значительную часть прибыли, потратив деньги на ремонт.
Кому и насколько нужна мебель
В ряде случаев владельцы предпочитают сдавать квартиру без мебели и бытовой техники, например, так поступают при долгосрочной аренде. Казалось бы, отсутствие перечисленного в жилье может негативно отразиться на цене аренды, однако это не совсем так, поскольку цена во многом определяется рынком, а в рассматриваемом случае владелец получает определенные преимущества. Так, квартиранты, имеющие собственную мебель и бытовую технику, менее склонны к частой смене жилья, так как переезд сопряжен с весьма существенными затратами, кроме того, внезапно исчезнуть, не оплатив аренду, для них также несколько проблематично.
Как правило, квартиранты, которые заселяются со своей мебелью, являются более надежными, более лояльно и внимательно относятся к условиям договора, требованиям владельца жилья. Далее, отсутствие мебели и техники исключает амортизационные расходы – не нужно после выезда жильцов ремонтировать технику, восстанавливать мебель. Достаточно выполнить легкий косметический ремонт (отсутствие лишних предметов опять-таки является преимуществом), и можно снова давать объявление о сдаче жилья.
Риски арендодателя
Получение прибыли в виде арендной платы сопряжено с некоторыми рисками, о которых должен знать каждый арендодатель (даже при отсутствии прецедентов). Все-таки, квартира после подписания договора находится в распоряжении посторонних людей, и проконтролировать их поведение весьма проблематично. Итак, мы рассмотрим несколько рисков, а также способы их преодоления:
Субаренда
Случается, что квартирант, заключивший договор на выгодных условиях, сам пускает квартирантов, запрашивая более высокую цену. Кроме того, мошенник (а действия квартиранта в этом случае квалифицируются именно как мошенничество), может запросить плату за полгода вперед и благополучно исчезнуть. В этом случае владельцу поможет договор, который и будет служить основанием для выселения неожиданных претендентов на проживание.
Количество жильцов
Случаи, когда в квартире, кроме арендатора, проживают еще человек 10-15, не являются редкостью, особенно, если речь идет о квартире в мегаполисе, куда стекаются на заработки тысячи людей. Такое количество жильцов приводит к быстрому ухудшению состояния квартиры и может вызвать осложнения в отношениях с соседями, а в некоторых случаях, и с правоохранительными органами. Во избежание подобного развития событий необходимо прописать в договоре количество проживающих.
Имущество в квартире
Все имущество, которое находится в квартире, будет находиться в использовании чужих людей, и странно надеяться, что посторонние люди будут относиться к вашему имуществу так же бережно, как к своему. Это относится не только к мебели, но и к инженерным коммуникациям (краны, плита, электрика), а также к элементам интерьера, не говоря уже о бытовой технике. Кроме того, некоторые предметы могут попросту оказаться украденными (самими проживающими или без их ведома), или безнадежно испорченными.
Поэтому в договоре стоит прописать – что именно будет находиться в квартире, и каким образом будет проводиться возмещение ущерба владельцу в случае порчи имущества.
Заключение
Итак, рассматривая возможные ошибки начинающих (а также опытных) арендодателей, специалисты RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что арендная плата может быть стабильным и весьма существенным доходом только при достаточном внимании к деталям. Владелец жилой недвижимости, который рассчитывает раз в месяц появляться в квартире для получения оплаты за проживание и более ни о чем не беспокоиться, подвержен определенным рискам, и эти риски могут стать причиной значительных потерь времени, нервов и средств.
Начиная от возможности заполучить в качестве квартиранта мошенника и заканчивая халатным отношением жильцов к имуществу владельца, не говоря уже о рисках возникновения аварийных ситуаций. Одним из вариантов, позволяющих избежать перечисленных в данной статье рисков, является получение опыта в процессе непосредственного общения с квартирантами. Однако в этом случае владелец недвижимости будет постоянно сталкиваться с неприятными сюрпризами.
Еще одним способом, который может существенно облегчить жизнь хозяина квартиры, является изучение законодательства, регулирующего отношения между арендодателем и арендатором, а также изучение всевозможных ситуаций, которые имели место в практике других владельцев. Благо подобной информации более, чем достаточно на просторах Интернета.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
Для многих несведущих людей, у которых появилась возможность или необходимость сдать квартиру, кажется, что это легкие деньги. В реальности это большая работа, серьезная ответственность. Зафиксировано не так уж мало случаев, когда люди из- за сдачу квартиры в аренду, лишались этой квартиры.
1. Состояние мебели
Конечно, желательно, чтобы мебель была поновее и хотя бы способна выполнять свойственные ей функции. Крайне нежелательно излишнее количество мебели. Так, к примеру, арендаторы крайне не желательно селятся в квартире, которая превращена арендодателями в склад ненужных в их квартире вещей.
Особо не желательно присутствие личных вещей гигиены- зубных щеток, расчесок, шампуней, поношенных тапочек и т.п.
2. Состояние квартиры
Квартира должна выглядеть жилой, желательно, чтобы она не походила на гостиничный номер. Желательно поставить цветы, повесить домашние занавески. Стены в квартире лучше если будут теплых светлых оттенков, но не белые- у многих этот цвет ассоциируется с больницей.
В квартире должно быть чисто, но не должно резко пахнуть моющими средствами, лучший запах- свежий кофе или цитрусовых.
3. Функциональность квартиры
Вся техника в квартире, даже самая простая должна нормально работать. Крайне нежелательно иметь в сдаваемой квартире, к примеру, не работающую стиральную машину. Все сантехнические приборы должны функционировать, двери и окна- нормально открываться и закрываться.
На своих местах должны быть лампочки, розетки и выключатели. На исправность электрооборудования и сантехники нужно обратить особое внимание- первые имеют свойство воспламеняться, вторые- затапливать.
4. Манера общения с арендаторами
Крайне важно соблюдать нейтрально- дружественный тон общения. Не стоит ни давить, ни равнодушно относится к тем, кто будет жить в вашем доме. Лучшая манера общения- "твердая деликатность".
Как правильно сдавать квартиру в аренду
- Если квартира постоянно сдается в аренду, нужна и постоянная ревизия квартиры. Желательно делать косметический ремонт, менять изношенную технику, чинить проводку и сантехнические приборы.
- При этом нужно абсолютно стирать все следы пребывания предыдущих постояльцев, иначе квартира может потерять товарный вид и будет стоить дешевле.
- Крайне рекомендуется подготовить арендаторам памятку со телефонами- и своим, и аварийных служб, и родственников или доверенных лиц. Очень желательно получить от соседей письменное согласие о сдаче квартиры в аренду от всех сособствеников квартиры, прописанных в квартире и соседей по лестничной площадке.
- Изготовьте контрольную связку всех ключей- от двери в подъезде, всех замков в квартире, почтового ящика и т.п.
- Налаживайте контроль за квартирой. При посещении квартиры нужно проверять целостность всех вещей, техники, исправность мебели.
- Особое внимание- оплате коммунальных платежей- то есть всего, на чем стоят счетчики- вода, газ, электричество. Желательно самому снимать показания со счетчиков и самому оплачивать их, взимая плату с арендаторов квартиры.
- Обратите внимание, кто живет в вашей квартире. Если это не те лица, с которыми вы заключали договор или количество проживающих увеличилось- повод насторожиться. Это принесет и дополнительный износ квартире и возможные проблемы с правоохранительными органами.
- Залог за квартиру возвращается в последний день проживания арендаторов. Если зачесть залог за квартиру в качестве арендной платы за последний месяц, можно получить от арендаторов много неприятных сюрпризов в последний день в виде поломанной мебели, техники или, к примеру разрисованных обоев.
- Не при каких обстоятельствах не позволяйте курить в квартире. Это принесет неприятные запахи и еще массу проблем в виде прожженной мебели. И это в лучшем случае. В худшем возможен и пожар.
- Содержание животных в квартире. Во первых содержать животных в коммунальной квартире можно только с согласия соседей, если же квартира отдельная, то арендную плату за то, что арендаторы будут жить с животным, нужно очень серьезно поднять. в противном случае вы можете очутиться один на один с ободранными обоями и изгрызенной мебелью.
- Очень серьезный вопрос по уплате налогов и регистрации жильцов. Конечно- все это можно и не делать, однако серьезный штраф- это самое малое, на что можно нарваться. Подробнее о